骆煜：中农国信的优势就是资本和资源

骆姓河南

编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

观点地产网 在市场拐点出现时，房地产行业也出现围城现象：有意兴阑珊的企业卖项目卖股权退出离开，亦不乏摩拳擦掌走进围城的新面孔。

仅仅成立两年多的中农国信控股集团有限公司即是地产领域的新兵。“我们是以地产为核心的一个多元化发展企业集团。从资本的背景上来说，公司全名为中农国信控股集团有限公司，整个董事局的上级机构叫中美投资联合体。”

据公司副总裁骆煜介绍，集团其实是金融背景，董事会中拥有中美背景四个力量。公司股东之一上海国之杰投资发展有限公司，是安信信托的大股东，后者是中国两家上市信托公司之一。

另一个重要的中方大股东是北京金融能源，是做能源投资的。“所以在中农国信的多元化发展产业方向里面就会有光伏产业。”

尼尔·布什家族和美国三五集团则是两个美方股东。前者是美国总统家族的三儿子，父亲和哥哥均曾任职美国总统；后者则是开发了全球最大MALL美国MALL和加拿大西埃德蒙顿MALL的商业投资公司，最核心的业务和资源就是商业地产开发。

虽然是初涉地产，中农国信对于这个行业有着自己独特的理解。骆煜指出，“做地产资金是很重要的要素，资源次之，然后就是怎么能够把资本注入到资源里面，把资源整合好变成钱，这就是地产的运作过程。而这个过程主要需要专业的人。”

“所以做地产就是这三件事，资本、资源、人，人把这两个东西串连起来转化，资本穿过资源就增值了，变成更多的钱。”骆煜总结道。

据了解，中农国信目前最重要的项目布局于重庆北边的两江新区，距离空港新城往北大概6公里，接近主城发展的边缘地带。

“项目在两江新区里面的保税港区，同时又是跟空港联系最紧密的区域，公司在这里取得了2000亩的购地意向，已经交了钱的地是600亩，并已经进入到项目开发阶段。”

骆煜向观点地产新媒体介绍称，项目总的建设规模是350万平方米，规划有私立学校、顶尖医疗体系，同时也是轨道地产。而在这个总体量为350万平方米的项目里面，核心的发动机是跟美国三五集团合作的购物中心项目，是一个游购一体化的项目，叫中国MALL。

中国MALL总建筑面积约为50多万平方米，一期土地已经取得，现在已经进入到单体的国际招标阶段。

“在中国MALL中，把大型机械游乐放到了购物中心大约3万平方米的中庭。三五集团在美国做的美国MALL，是在2.8万平方米的大中庭里面做了27个大型的机械游乐项目，包括三个过山车、摩天轮等等。未来我们会让在欢乐谷或者迪士尼才有的这些游乐型项目集合在这3万平方米里面。”

在中农国信的规划中，作为整个产城一体化项目的发动机，中国MALL的重要作用之一就是为项目带来人流，扩大市场影响力。

以下为观点地产新媒体对中农国信控股集团有限公司副总裁骆煜的专访实录：

观点地产新媒体：公司项目主要集中在重庆、南京等地方，且多以文化旅游地产项目为主，这是公司发展重心吗？

骆煜：我先介绍下中农国信，在地产领域里面我们还是一个很新的公司，成立到现在也就两年，集团也就两年，是一个很新的集团。

新是这个公司的特点。一个是公司的背景比较新，是典型的跨界打结的企业，不是传统的房地产企业，集团其实是金融背景。

做地产资金是很重要的要素，资源次之，然后就是怎么能够把资本注入到资源里面，把资源整合好变成钱，这就是地产的运作过程，这个过程主要需要专业的人。所以做地产就是这三件事，资本、资源、人，人把这两个东西串连起来转化，资本穿过资源就增值了，变成更多的钱。

中农国信的优势就是在资本和资源层面。我们是以地产为核心的一个多元化发展企业集团。从资本的背景上来说，公司全名为中农国信控股集团有限公司，整个董事局的上级机构叫中美投资联合体。

中美投资联合体是四家机构，这四家既代表了资本，又代表了资源。公司董事局里面有家上海国之杰投资发展有限公司，是安信信托的大股东，后者是中国两家上市信托公司之一。

还有一方力量为北京金融能源，是做能源投资的，也是公司的大股东。所以在中农国信的多元化发展产业方向里面就会有光伏产业。上述这两家投资方代表的是中国的两方力量。

董事会中美方力量，一家是尼尔·布什家族，美国前总统小布什的弟弟；另外一家是美国三五集团，开发原来全球最大MALL美国MALL和加拿大西埃德蒙顿MALL的商业投资公司。这家公司最核心的业务和资源就是商业地产开发。

观点地产新媒体：公司成立才两年，但其实过去这两年是中国房地产市场不是很好的时候，为什么在这个时候进来？

骆煜：现在不是说从黄金时代进入白银时代了吗？市场怎么样，要看什么人来做，怎么来做，注入什么样的资源。其实在风落地的时候意味着核心的组织方式和创新方式变得特别重要了。

现在市场不好了，很多人撤出了，一方面是钱的问题，卖不动就扛不住了。另外，传统的模式是不行的。放在现在这个市场上来看，既然说几家欢喜几家愁，就应该是有金钢钻的才能够变成欢喜的那家。

作为企业来说，进入市场是有自己的一套逻辑的。从我们的逻辑判断来说，在现在这样的历史阶段去取得土地，价格肯定不是高位，拿地环节风险是不大的。

第二件事情，我们会考虑取得什么样的土地可以使得成本进一步降低，这也是我们的特点，叫产城一体化。

观点地产新媒体：能否介绍一下公司的重点项目？

骆煜：中农国信在重庆做的第一个项目，在城市北边的两江新区。重庆是一个向北发展的城市，项目在空港往北大概6公里，已经到了主城发展的边缘地带。

但是这个地带又非常有特点，它是两江新区里面保税港区的位置，同时又是跟空港联系最紧密的区域，公司在这里取得了2000亩的购地意向，已经交了钱的地是600亩，并已经进入到项目开发阶段。

项目总的建设规模是350万平方米，规划有私立学校、顶尖医疗体系，同时也是轨道地产。在这350万平方米里面核心的发动机是跟美国三五集团合作的购物中心项目，是一个游购一体化的项目，叫中国MALL。这个MALL大概50多万平方米，土地在一期就取得了，现在已经进入到国际招标阶段，就是单体设计的国际招标。

在中国MALL中，把大型机械游乐放到了购物中心大约3万平方米的中庭。三五集团在美国做的美国MALL，是在2.8万平方米的大中庭里面做了27个大型的机械游乐项目，包括三个过山车、摩天轮等等。未来我们会让在欢乐谷或者迪士尼才有的这些游乐型项目集合在这3万平方米里面。

作为整个产城一体化项目的发动机，中国MALL的重要作用之一就是为项目带来人流，扩大市场影响力。

但是什么样的购物中心才能起到这样的作用呢，现在大家都在提的体验经济，但是能够突破出来的很少。中国MALL把迪士尼的娱乐放到了购物中心里，算是比较有突破性的了吧。

中农国信要在重庆项目上做一个游乐和购物相结合的，有强势体验吸引力的一个MALL，同时又是在保税港区，一些进口的、高端的百货、奢侈品可以有配套的保税政策。

当然，只有一个发动机是不够的，在我们用地的西侧，市政规划路紧邻的是一个绿色的峡谷公园，那个峡谷公园规模也是2000亩地。公司希望这个绿谷公园能够做一个商业娱乐的主题公园，在这个公园里面加入更多商业娱乐的元素。绿谷下面有水，我们可以做一个水上乐园，跟我们MALL里面的机械游乐进行非常好的概念上的互动。

沿着这个水道，可以做一些娱乐性质的东西，甚至是像精品酒店，主题酒店这样小型的，包括滨水的商业设施。整个绿谷主题公园项目和中国MALL项目就会形成特别强烈的互动。

在这两个主题商旅项目之间公司又总体规划设计了闭环的商业动线，中间是一些住宅用地，包括几万平方米的养老公寓，都会有商业配套。从中国MALL到绿谷公园的主题地产，中间都会有沿街商业设施存在，能够把人流通过这个商业闭环流动起来。

这个项目将来辐射范围不仅仅是重庆市，应该到整个西南，甚至是华中区域，它的辐射半径是跨省的。相当一部分客户到这里来停留的时间，应该达到3到5天。这样整个项目就成了游购一体化的商旅项目，对于客户来说真的是一个一生之城。

观点地产新媒体：室内游乐场相比室外游乐场有什么优势？

骆煜：现在大型的室外游乐设施都存在一个问题，有半年不能玩，哪怕是放假，项目本身有这样的制约性。

从娱乐的部分来看，室外已经很成熟了，做的人已经很多了，也良莠不齐。室外的竞争，尤其是室外主题乐园的竞争尤其激烈。室内的部分也有，不过其实这个部分过去很多都是点缀性的，没有一家做到像三五集团那么彻底，恨不得把一个迪士尼游乐项目的数量和种类集合在一起放在了购物中心里面。

对于消费者来说，同时有室内室外两个项目提供饱和的可玩项目，选择室内的人会比较多，因为更舒服。如果说室外的规模非常大，可玩项目非常多，而室内只是点缀性的，消费者可能就会犹豫去哪个。

为什么中农国信集团网站对项目的介绍都非常少，因为公司想的是这件事不是能够说得清楚的，所以也没有必要说。听说的和到现场的感受差距是非常大的。

观点地产新媒体：重庆项目预计什么时候可以开始营业？

骆煜：我们现在的计划是2018年的下半年MALL的一期就要开始投入运营，游乐设施部分开始运营。由于在室内做这么大的游乐场所这件事太新了，所以我们现在的做法是，在项目的宣传上比较低调，不会主动做宣传。同时，既然这个东西体验了才能知道，我们现在也在做体验宣传。

重庆这个项目相当于我们第一个样板工程，我们的合作也不只是一个，不可能只做一个，当然也不可能做很多，因为这种项目的辐射力肯定很大。原来三五集团在中国做过这样的布局，以西南为核心的重庆做一个，辐射华中、西南。西安做一个，也跟上海在谈，选址就在上海迪士尼对面的地块。

观点地产新媒体：重庆项目中包含养老公寓，公司对于养老地产怎么看？

骆煜：养老地产也是我们很关注的一个方向。养老地产不只是个地产，谁能够做好，首先资金是一个问题，因为这个也太回收比较慢，有不同的盈利模式，不是卖出去。像之前把房子卖出去养老的不叫养老产业，是以养老的名义卖房子。

养老真正做到一个产业能够赚钱的时候需要很多政策的支持，首先要解决大家将来看病的问题，必须要有医疗资源。这个资源是做养老产业的一个核心要素。最开始我们这个项目叫中美智慧康城。

为什么现在说国内养老产业做得最好的是保险公司？因为保险资金进去做养老是最容易形成资金链闭环的，买保险的人和要养老人的需求是一波人，内部可以形成闭环。

观点地产新媒体：为什么公司一开始涉足地产，就从难度很高的文旅和产业起步，而不是从基础住宅做起？

骆煜：我觉得这个很简单，公司是新公司，但是人都是有经验的老人。中农国信是中美投资联合体的四家股东成立的，在这之前不是没有公司，不是只做金融，之前就做过地产，包括一些中型规模的住宅开发，或者小型综合体的开发。

比如国之杰，它是很专业的开发商，开发了上海虹口喜来登酒店。安信信托只是个金融机构，但国之杰不是，这是个多元化发展的企业，钱是从做地产来的。这是从公司成立的中方背景来看，要不然怎么能够一步跨到地产去，地产不是那么简单的。

真正的挑战在于现在做的这个项目国内以前没出现过，尤其是其中的中国MALL。我们需要有经验和背景的专业人才，从原来做简单地产开发到做现在这样复杂的项目，整个人员都是需要升级的。